Czy możliwym jest rozwiązanie umowy najmu z uwagi na naruszenie norm moralnych przez najemcę?

Ostatnie głośne wydarzenia z Wielunia, dotyczące organizacji gali MMA, której twarzą jest jeden z najniebezpieczniejszych przestępców w dziejach III Rzeczypospolitej, słynący ze swojej bestialskiego sposobu działania, skłoniły mnie do rozważań prawnych na temat możliwości rozwiązania umowy najmu z uwagi na naruszenie norm moralnych przez najemcę.

Sprawa jest oczywista, gdy w umowie mamy zawartą umowie konkretną klauzulę, która umożliwia nam wypowiedzenie kontraktu, gdy zaistnieje określona przyczyna. Natomiast w typowych umowach najmu występujących w obrocie prawnym, najczęściej brak jest takich zapisów. Z pomocą przychodzi kodeks cywilny. Art. 58 § 2 kodeksu cywilnego stanowi, że nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Natomiast zgodnie z art. 3531 kodeksu cywilnego Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. To znaczy, że każda umowa, a nawet czynność prawna musi być zgodna z zasadami współżycia społecznego.

Przez zasady współżycia społecznego rozumie się oceny moralne wyrażone w postaci uzasadnionych przez te oceny norm postępowania (norm moralnych), regulujących postępowanie jednych osób wobec innych. Ocena moralna to przeżycie polegające na udzieleniu aprobaty lub dezaprobaty jakiemuś czynowi ludzkiemu ze względu na to, w jakim stopniu przyczynia się ono do sprawiedliwego dobra innych ludzi. Podstawowymi i wspólnymi dla wszystkich członków społeczeństwa wartości są dobro i sprawiedliwość.

Upraszczając, zasady współżycia społecznego, to obowiązujące w stosunkach między ludźmi reguły postępowania, które za podstawę mają uzasadnienie aksjologiczne (ocenne), a nie tetyczne (prawne). Odwołują się one do powszechnie uznawanych w całym społeczeństwie lub w danej grupie społecznej wartości i ocen właściwego, przyzwoitego, rzetelnego, lojalnego czy uczciwego zachowania. Zasady te obejmują nie tylko reguły moralne, lecz także obyczajowe. Warto wskazać, że W praktyce każdy z nas posiada własną intuicję moralną i w oparciu o nią ocenia, czy dane zachowanie mieści się w granicach norm moralnych.

Wracając do wydarzeń z Wielunia, to trzeba podkreślić, że zatrważająca większość opinii publicznej, jasno zakwalifikowała taki sposób promowania gali jako skrajnie niemoralny, z czym nie sposób się nie zgodzić. Nadto taki sposób promocji gali, odbije się negatywnie na interesie wynajmującego, gdyż jego lokal będzie się kojarzył z tym „widowiskiem”. W konsekwencji, można uznać, że najemcy swoim zachowaniem naruszyli zasady współżycia społecznego.

Nadużycie kontraktowe może podlegać weryfikacji na podstawie art. 58 § 2 k.c. i art. 3531 k.c. (o których wyżej) W płaszczyźnie stosunków kontraktowych zasady te wyrażają się istnieniem powszechnie akceptowanych reguł przyzwoitego zachowania się wobec kontrahenta. Szczególne znaczenie mają reguły uczciwości i rzetelności tzw. kupieckiej, których należy wymagać od przedsiębiorcy - profesjonalisty na rynku, a mianowicie przestrzegania dobrych obyczajów, norm moralnych, zasad uczciwego obrotu, rzetelnego postępowania czy lojalności i zaufania. Każda ze stron umowy powinna zatem powstrzymać się od wszelkich zachowań, które świadczą o braku respektu dla interesów partnera lub wywołują uszczerbek w tych interesach.

Podsumowując naruszenie norm moralnych przez najemcę, może być przyczyną do jej rozwiązania przez wynajmującego, jeżeli to naruszenie świadczy o braku respektu dla interesów partnera lub wywołują uszczerbek w jego interesach.

Należy jednak pamiętać, że naruszenie zasad współżycia społecznego będzie podstawą do rozwiązania umowy wyjątkowo, tylko wtedy, gdy dochodzi do okoliczności rażąco naruszających normy obyczajowe i moralne. W odmiennym przypadku wynajmujący będzie mógł nadal korzystać z przedmiotu najmu.

Jeżeli chcesz się dowiedzieć więcej na temat umów, bądź sam masz problemy ze stworzeniem lub analizą konkretnej umowy zapraszam do kontaktu.