Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
W sytuacji, gdy współwłaściciele nieruchomości nie mają umowy co do sposobu korzystania z niej, obowiązują ogólne zasady współwłasności wynikające z przepisów Kodeksu cywilnego. Współwłaściciel może korzystać z nieruchomości na następujących zasadach:
Korzystanie zgodne z przeznaczeniem:
Każdy ze współwłaścicieli może korzystać z całej nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, ale nie może uniemożliwiać korzystania z nieruchomości pozostałym współwłaścicielom. Oznacza to, że każdy współwłaściciel ma prawo do użytkowania nieruchomości, ale musi to robić w sposób, który nie narusza praw innych współwłaścicieli.
Podział rzeczy do korzystania (quoad usum):
Współwłaściciele mogą nieformalnie podzielić między siebie sposób korzystania z nieruchomości, choćby nie mieli formalnej umowy. Taki podział oznacza, że każdemu współwłaścicielowi przysługuje prawo do korzystania z określonej części nieruchomości, jednak nie zmienia to faktu, że formalnie każdy z nich nadal jest współwłaścicielem całości.
Zarząd rzeczą wspólną
Sprawy zwykłego zarządu mogą być wykonywane przez każdego ze współwłaścicieli, natomiast decyzje przekraczające zwykły zarząd wymagają zgody większości współwłaścicieli. Jeśli nie ma zgody, każdy współwłaściciel może zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie sprawy.
Rozstrzyganie sporów:
– W przypadku sporów dotyczących korzystania z nieruchomości, każdy ze współwłaścicieli może zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie. Sąd może określić sposób korzystania z nieruchomości, uwzględniając interesy wszystkich współwłaścicieli. Sądowe orzeczenie podziału nieruchomości do korzystania ( quoad usum) może mieć miejsce tylko wtedy, gdy brak jest zgodnej woli wszystkich współwłaścicieli na dokonanie takiego podziału w drodze umowy, ale podziału takiego oczekują ci ze współwłaścicieli, którym przysługuje w sumie przynajmniej połowa udziałów we współwłasności tej nieruchomości. Podział do korzystania dokonywany jest oczywiście tylko wtedy, gdy współwłaściciele nie zamierzają znieść współwłasności. Podział ten nie zmienia przysługujących udziałów we współwłasności, aczkolwiek nie musi być w pełni adekwatny do przysługujących udziałów. Sąd musi jednak kierować się w tym względzie ustawowym kryterium celu dokonywanego podziału i interesu wszystkich współwłaścicieli, co wynika z art. 199 kodeksu cywilnego, dlatego wnioskowanie o orzeczenie przez sąd o podziale do korzystania z poszczególnych części nieruchomości w sposób nieadekwatny do wielkości udziałów przysługujących każdemu ze współwłaścicieli wymaga wykazania, że taki sposób spełnia jednak wymagania celu podziału i leży w interesie wszystkich współwłaścicieli.
Zniesienie współwłasności
– Jeśli współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia co do sposobu korzystania z nieruchomości, mogą znieść współwłasność przez:
– Podział fizyczny nieruchomości, jeśli jest to możliwe i celowe.
– Sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanych środków.
– Przyznanie nieruchomości jednemu z współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych.
Odszkodowanie za nadmierne korzystanie
– Jeśli jeden ze współwłaścicieli korzysta z nieruchomości w sposób wykraczający poza jego udział w niej, pozostałym współwłaścicielom przysługuje roszczenie o zapłatę odpowiedniego wynagrodzenia za korzystanie z ich części nieruchomości.
Pamiętanie o tych zasadach i dążenie do porozumienia z innymi współwłaścicielami może znacznie ułatwić zarządzanie wspólną nieruchomością i zapobiec konfliktom.
Jeśli masz więcej pytań odnośnie korzystania z rzeczy wspólnej, zapraszam do kontaktu.
Adw. Michał Słota
