Jak odzyskać zadatek z umowy przedwstępnej

Jak odzyskać zadatek z umowy przedwstępnej ?

Żeby odpowiedzieć na pytanie „Jak odzyskać zadatek z umowy przedwstępnej”, trzeba wyjaśnić czym jest zadatek. Najprościej byłoby powiedzieć, że jest to narzędzie mające zabezpieczyć wykonanie umowy, które stanowi część świadczenia albo jej równowartość w pieniądzu. Zgodnie z art. 394 k.c. zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Można powiedzieć, że zadatek stanowi rodzaj kary umownej za niewykonania umowy przez jedną ze stron.

W praktyce strony ustalają zadatek przy zawieraniu umowy przedwstępnej. Umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Zadatek

Typowym przedmiotem zadatku są pieniądze. Sformułowanie „może żądać sumy dwukrotnie wyższej” zawęża pojęcie zadatku wyłącznie do tzw. rzeczy zamiennych (tego samego rodzaju). Tym samym możliwym jest aby inna rzecz oznaczona co do gatunku stanowiła przedmiot zadatku, jednakże współczesny obrót gospodarczy bardzo rzadko sięga do innych form zadatku. Warto wskazać, że przyjęcie zadatku, zwłaszcza pieniężnego, zwiększa zatem szanse na prawidłowe wykonanie umowy, skoro strona otrzymująca go ma dodatkowe finansowanie. Regułą w obrocie pozostaje nadal zastrzeganie zadatku na poziomie od 10 do 30% wartości świadczenia, to jednak akceptowane w orzecznictwie są również zadatki wyższe.

Co do zasady źródłem powstania zadatku nie jest umowa, ale ustawa. Powstają one w następstwie zdarzenia faktycznego, jakim jest danie zadatku, czyli jego wręczenie przez jedną ze stron oraz przyjęcie przez drugą. Z kodeksu cywilnego nie wynika, aby przy wręczaniu zadatku istniała potrzeba składania dodatkowych oświadczeń woli, określających skutki prawne jego wręczenia. Strony oczywiście mogą w umowie powielić (albo zmodyfikować) konsekwencje wręczenia zadatku, ale będzie to albo w pierwszym przypadku zbędne (poza znaczeniem informacyjnym dla stron), albo – w drugim – potrzebne dla wyłączenia skutków już wynikających z mocy ustawy. Oczywiście strony mogą w zasadzie dowolnie modyfikować ustawowe skutki prawne wiążące się z wręczeniem zadatku, a także czas w jakim mam być doręczony.

Czy zadatek jest zwrotny ?

Skutki prawne zadatku pojawiają się przede wszystkim w przypadku niewykonania umowy z przyczyn, za które strona zobowiązana ponosi wyłączną odpowiedzialność.. Najczęściej przyczyną taką będzie zwłoka w spełnieniu świadczenia, czyli brak świadczenia w terminie wykonania zobowiązania z przyczyn zawinionych przez dłużnika. Nie ma znaczenia, jakiego rodzaju zobowiązanie (w szczególności pieniężne czy niepieniężne) nie zostało wykonane.

Zaistnienie niewykonania umowy z przyczyn, za które strona zobowiązana ponosi wyłączną odpowiedzialność daje możliwość odstąpienia od umowy, przy zawarciu której dano zadatek, bez konieczność wyznaczania dodatkowego terminu.

Strona umowy, która zadatek otrzymała, a niewykonanie umowy nastąpiło z winy strony wręczającej zadatek, ma możliwość zatrzymania zadatku, jeżeli wcześniej odstąpiła od umowy. Przy czym nie jest konieczne złożenie drugiej strony osobnego oświadczenia o zachowaniu zadatku.

Natomiast strona dająca zadatek, w przypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło z winy strony otrzymującej zadatek, ma prawo dochodzenia dwukrotności tego zadatku. Oczywiście strona dająca zadatek w razie niewykonania umowy jest w zdecydowanie gorszej pozycji od tej strony, która zadatek otrzymała. Strona ta powinna wobec tego zadbać o to, aby w przypadku gdy wartość zadatku jest znaczna, roszczenie o zwrot czy zapłatę w podwójnej wysokości było należycie zabezpieczone, co można uczynić wekslem lub odpowiednimi klauzulami w umowie, np. o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 kodeksu postępowania cywilnego.

Warto skazać, że także niewłaściwe jakościowo wykonanie umowy uprawnia do odstąpienia umowy i zachowania zadatku (w przypadku dającego zadatek) lub domagania się jego dwukrotności (w przypadku biorącego zadatek).

Tym samym odpowiadając na pytanie: czy zadatek jest zwrotny, trzeba wiedzieć twierdząco, w przypadku strony go dającej, gdy niewykonanie umowy nastąpiło z winy drugiej strony.

Prawidłowe wykonanie umowy wywołuje ustawowy skutek prawny w postaci zaliczenia zadatku na poczet świadczenia tej strony, która go dała.

Zadatek w umowie przedwstępnej

W obrocie najczęściej mamy do czynienia z zadatkiem w przypadku umów przedwstępnych lub umów rezerwacyjnych, które swoim charakterem przypominają umowę przedwstępnym. Umowa przedwstępna jest umową, w której jedna lub obie ze stron zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy, zwanej umową przyrzeczoną. Znajduje ona zastosowanie w sytuacjach, w których z jakichś powodów strony nie chcą lub nie mogą zawrzeć od razu umowy docelowej. Dzięki umowie przedwstępnej możliwe jest skuteczne zobowiązanie się do zawarcia umowy przyrzeczonej w przyszłości.

Najlepszym sposobem na zabezpieczenie zawarcia umowy przyrzeczonej jest ustanowienie zadatku w umowie przedwstępnej. Z pewnością taki zapis odpowiednio zmotywuje strony do zawarcia właściwej umowy, bo inaczej strona dająca zadatek będzie obowiązana do zwrotu jego dwukrotności, a strona przyjmująca zadatek będzie miała prawo do jego zachowania.

Zadatek, a kara umowna

Jeżeli w umowie zastrzeżono zadatek i karę umowną, strona ma możliwość wyboru między uprawnieniami wynikającymi z tych klauzul umownych, jednakże co do zasady strony powinny unikać dublowania mechanizmów prawnych o podobnej funkcji, lecz odmiennej konstrukcji prawnej. Zamiast zastrzegać osobno karę umowną i zadatek za to samo naruszenie umowy, lepiej zastrzec albo karę, albo zadatek o wysokości łącznej równej sumie zadatku i kary umownej.

Podsumowując, aby odzyskać zadatek z umowy przedwstępnej, musi dojść do niewykonania umowy z winy strony, która przyjęła zadatek, wtedy możemy od umowy odstąpić i domagać się dwukrotności wpłaconego zadatku na poczet umowy przedwstępnej.

W przypadku dalszych pytań z tej materii, a także innych zagadnień z prawa cywilnego, zapraszam do kontaktu.