Żeby odpowiedzieć na pytanie „Jak odzyskać zadatek z umowy przedwstępnej”, trzeba wyjaśnić czym jest zadatek. Najprościej byłoby powiedzieć, że jest to narzędzie mające zabezpieczyć wykonanie umowy, które stanowi część świadczenia albo jej równowartość w pieniądzu.
Zgodnie z art. 394 k.c. zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Można powiedzieć, że zadatek stanowi rodzaj kary umownej za niewykonania umowy przez jedną ze stron.
W praktyce strony ustalają zadatek przy zawieraniu umowy przedwstępnej. Umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
Zadatek
Typowym przedmiotem zadatku są pieniądze. Sformułowanie „może żądać sumy dwukrotnie wyższej” zawęża pojęcie zadatku wyłącznie do tzw. rzeczy zamiennych (tego samego rodzaju). Tym samym możliwym jest aby inna rzecz oznaczona co do gatunku stanowiła przedmiot zadatku, jednakże współczesny obrót gospodarczy bardzo rzadko sięga do innych form zadatku.
Warto wskazać, że przyjęcie zadatku, zwłaszcza pieniężnego, zwiększa zatem szanse na prawidłowe wykonanie umowy, skoro strona otrzymująca go ma dodatkowe finansowanie.
Regułą w obrocie pozostaje nadal zastrzeganie zadatku na poziomie od 10 do 30% wartości świadczenia, to jednak akceptowane w orzecznictwie są również zadatki wyższe.
Strony oczywiście mogą w umowie powielić (albo zmodyfikować) konsekwencje wręczenia zadatku, ale będzie to albo w pierwszym przypadku zbędne (poza znaczeniem informacyjnym dla stron), albo – w drugim – potrzebne dla wyłączenia skutków już wynikających z mocy ustawy. Oczywiście strony mogą w zasadzie dowolnie modyfikować ustawowe skutki prawne wiążące się z wręczeniem zadatku, a także czas w jakim mam być doręczony.
Czy zadatek jest zwrotny?
Najczęściej przyczyną taką będzie zwłoka w spełnieniu świadczenia, czyli brak świadczenia w terminie wykonania zobowiązania z przyczyn zawinionych przez dłużnika. Nie ma znaczenia, jakiego rodzaju zobowiązanie (w szczególności pieniężne czy niepieniężne) nie zostało wykonane.
Tym samym odpowiadając na pytanie: czy zadatek jest zwrotny, trzeba wiedzieć twierdząco, w przypadku strony go dającej, gdy niewykonanie umowy nastąpiło z winy drugiej strony.
Prawidłowe wykonanie umowy wywołuje ustawowy skutek prawny w postaci zaliczenia zadatku na poczet świadczenia tej strony, która go dała.
Zadatek w umowie przedwstępnej
Znajduje ona zastosowanie w sytuacjach, w których z jakichś powodów strony nie chcą lub nie mogą zawrzeć od razu umowy docelowej. Dzięki umowie przedwstępnej możliwe jest skuteczne zobowiązanie się do zawarcia umowy przyrzeczonej w przyszłości.
Zadatek, a kara umowna
Podsumowując, aby odzyskać zadatek z umowy przedwstępnej, musi dojść do niewykonania umowy z winy strony, która przyjęła zadatek, wtedy możemy od umowy odstąpić i domagać się dwukrotności wpłaconego zadatku na poczet umowy przedwstępnej.
